Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) : DORS/2024-157

La Gazette du Canada, Partie II, volume 158, numéro 15

Enregistrement
DORS/2024-157 Le 27 juin 2024

LOI SUR LA TAXE D’ACCISE

C.P. 2024-848 Le 27 juin 2024

Sur recommandation de la ministre des Finances et en vertu des articles 277^{référence a} et 277.1^{référence b} de la Loi sur la taxe d’accise ^{référence c}, Son Excellence la Gouverneure générale en conseil prend le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH), ci-après.

Règlement sur les immeubles (TPS/TVH)

Définition et interprétation

Définition de Loi

1 (1) Dans le présent règlement, Loi s’entend de la Loi sur la taxe d’accise.

Sens des termes et expressions

(2) Sauf indication contraire, les termes et les expressions qui sont utilisés dans le présent règlement s’entendent au sens de l’article 256.2 de la Loi.

Fin admissible

2 Pour l’application du présent règlement, une habitation est détenue par une personne à une fin admissible si l’habitation est détenue par la personne à une fin énoncée aux divisions a)(ii)(A) ou (A.1) de la définition de habitation admissible au paragraphe 256.2(1) de la Loi.

Fourniture exclue de logements rénovés

3 Pour l’application du présent règlement, une fourniture taxable constitue une fourniture exclue de logements rénovés d’un immeuble d’habitation s’il s’agit d’un immeuble d’habitation ayant fait l’objet de rénovations majeures et il s’avère que, selon le cas :

• a) la fourniture taxable est réputée avoir été effectuée et reçue en vertu du paragraphe 191(3) de la Loi par suite des rénovations majeures de l’immeuble d’habitation et l’immeuble d’habitation était détenu ou utilisé à titre d’immeuble d’habitation immédiatement avant le début des rénovations majeures;
• b) la fourniture taxable est une fourniture par vente de l’immeuble d’habitation effectuée au profit d’une personne qui n’est pas un constructeur de l’immeuble d’habitation et l’immeuble d’habitation, à la fois :
  • (i) n’a pas été occupé par un particulier à titre résidentiel ou d’hébergement après que les rénovations majeures ont été achevées en grande partie,
  • (ii) était détenu ou utilisé à titre d’immeuble d’habitation immédiatement avant le début des rénovations majeures;
• c) la fourniture taxable est une fourniture d’un droit dans l’immeuble d’habitation et les conditions relatives à l’immeuble d’habitation énoncées aux sous-alinéas b)(i) et (ii) sont remplies.

Remboursements — logements construits spécialement pour la location

Conditions visées

4 (1) Les conditions visées au paragraphe 256.2(3.1) de la Loi sont les suivantes :

• a) dans le cas d’une fourniture taxable visée à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi :
  • (i) la fourniture taxable est une fourniture d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples,
  • (ii) la fourniture taxable est une fourniture d’un immeuble d’habitation, ou d’un droit dans un tel immeuble, et ne constitue pas une fourniture exclue de logements rénovés de l’immeuble d’habitation;
• b) dans le cas d’une fourniture taxable visée à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi, le bien qui est converti en vue d’être utilisé à titre d’immeuble d’habitation remplissait les conditions suivantes le 13 septembre 2023 :
  • (i) le bien existait,
  • (ii) le bien n’était pas en cours de construction,
  • (iii) le bien n’était pas utilisé à titre d’immeuble d’habitation.

Bien visé — immeuble d’habitation

(2) Pour l’application du paragraphe 256.2(3.1) de la Loi, relativement à une fourniture taxable qu’une personne a reçue qui est un achat auprès du fournisseur (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(i) de la Loi) d’un immeuble d’habitation, ou d’un droit dans un tel immeuble, ou un achat présumé (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(ii) de la Loi) d’un immeuble d’habitation, l’immeuble d’habitation ou le droit, selon le cas, est un bien visé si l’immeuble d’habitation est un immeuble d’habitation à logements multiples et les conditions suivantes sont réunies :

• a) l’immeuble d’habitation à logements multiples comprend :
  • (i) soit quatre habitations ou plus dont au moins quatre avec chacune une cuisine, une salle de bains et un espace habitable privés,
  • (ii) soit au moins dix habitations;
• b) la totalité ou la presque totalité des habitations faisant partie de l’immeuble d’habitation à logements multiples sont, au moment donné visé à l’alinéa 256.2(3)b) de la Loi, des habitations admissibles de la personne que celle-ci détient à une fin admissible.

Bien visé — adjonction

(3) Pour l’application du paragraphe 256.2(3.1) de la Loi, relativement à une fourniture taxable qu’une personne a reçue qui est un achat présumé (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(ii) de la Loi) d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples, l’adjonction est un bien visé si les conditions suivantes sont réunies :

• a) l’adjonction comprend :
  • (i) soit quatre habitations ou plus dont au moins quatre avec chacune une cuisine, une salle de bains et un espace habitable privés,
  • (ii) soit au moins dix habitations;
• b) la totalité ou la presque totalité des habitations faisant partie de l’adjonction sont, au moment donné visé à l’alinéa 256.2(3)b) de la Loi, des habitations admissibles de la personne que celle-ci détient à une fin admissible;
• c) la totalité ou la presque totalité des habitations faisant partie de l’immeuble d’habitation à logements multiples et de l’adjonction combinés sont détenues par la personne au moment donné à une fin admissible.

Remboursement — composante provinciale

5 (1) Sous réserve des paragraphes (6) et (7), si une personne a droit au remboursement prévu au paragraphe 256.2(3) de la Loi relativement à une fourniture taxable d’un immeuble d’habitation, d’un droit sur un immeuble d’habitation ou d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples, si l’immeuble d’habitation est situé en Ontario, en Nouvelle-Écosse, à l’Île-du-Prince-Édouard ou à Terre-Neuve-et-Labrador et si le paragraphe 256.2(3.1) de la Loi s’applique relativement à la fourniture taxable de l’immeuble d’habitation, du droit ou de l’adjonction, pour l’application du paragraphe 256.21(1) de la Loi, les règles suivantes s’appliquent :

• a) l’article 47 du Règlement n^o 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée ne s’applique pas relativement à l’immeuble d’habitation, au droit ou à l’adjonction, selon le cas;
• b) la personne est une personne visée et le montant du remboursement versé au titre de l’immeuble d’habitation, du droit ou de l’adjonction, selon le cas, selon le paragraphe 256.21(1) de la Loi correspond au total des montants dont chacun représente un montant, relatif à chaque habitation qui fait partie de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction et qui est une habitation admissible de la personne au moment considéré — soit le moment auquel la taxe relative à l’immeuble d’habitation, au droit ou à l’adjonction, selon le cas, devient payable pour la première fois relativement à l’achat auprès du fournisseur (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(i) de la Loi) ou est réputée avoir été payée par la personne relativement à l’achat présumé (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(ii) de la Loi) — égal au montant suivant :
  • (i) dans le cas d’un immeuble d’habitation situé en Ontario, en Nouvelle-Écosse ou à Terre-Neuve-et-Labrador, le montant obtenu par la formule suivante :

    A × B

    où :

    A

    représente le total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

    B

    le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

    • (ii) dans le cas d’un immeuble d’habitation situé à l’Île-du-Prince-Édouard :
      • (A) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie avant 2029, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie avant 2029, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 35 000 $ :

        C × D

        où :

        C

        représente le total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        D

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (B) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2029, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2029, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 31 500 $ :

        E × F

        où :

        E

        représente 90 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        F

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (C) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2030, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2030, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 28 000 $ :

        G × H

        où :

        G

        représente 80 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        H

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (D) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2031, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2031, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 24 500 $ :

        I × J

        où :

        I

        représente 70 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        J

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (E) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2032, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2032, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 21 000 $ :

        K × L

        où :

        K

        représente 60 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        L

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (F) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2033, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2033, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 17 500 $ :

        M × N

        où :

        M

        représente 50 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        N

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (G) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2034, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2034, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 14 000 $ :

        O × P

        où :

        O

        représente 40 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        P

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

      • (H) si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)a) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont été achevées en grande partie en 2035, ou si les conditions énoncées à l’alinéa 256.2(3.1)b) de la Loi sont réunies relativement à la fourniture taxable et que la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont été achevés en grande partie en 2035, le montant obtenu par la formule suivante, jusqu’à concurrence de 10 500 $ :

        Q × R

        où :

        Q

        représente 30 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé,

        R

        le pourcentage de superficie totale de l’habitation.

Demande de remboursement

(2) Pour l’application du paragraphe 256.21(2) de la Loi, tout remboursement dont le montant est déterminé selon le paragraphe (1) doit être demandé dans les deux ans suivant la fin du mois au cours duquel la taxe devient payable pour la première fois par la personne, ou est réputée avoir été payée par elle, relativement à l’immeuble d’habitation, au droit ou à l’adjonction, selon le cas.

Circonstances visées

(3) Les circonstances ci-après sont visées au paragraphe 256.21(1) de la Loi en ce qui a trait à tout remboursement versé à une personne et dont le montant est déterminé selon le présent article :

• a) dans le cas où le remboursement se rapporte à une fourniture taxable reçue par la personne d’une autre personne, la personne a payé la totalité de la taxe payable relativement à cette fourniture;
• b) dans le cas où le remboursement se rapporte à une fourniture taxable relativement à laquelle la personne est réputée avoir perçu la taxe au cours d’une de ses périodes de déclaration, la personne a indiqué la taxe dans sa déclaration produite aux termes de la section V de la partie IX de la Loi pour la période de déclaration et a versé la totalité de la taxe nette qui était à verser d’après cette déclaration;
• c) aucun montant de taxe inclus dans le calcul du remboursement n’entrerait par ailleurs dans le calcul d’un remboursement de la personne prévu à l’article 256.1 de la Loi ou dans le calcul d’un remboursement de la personne prévu à l’article 256.21 de la Loi dont le montant est déterminé selon les articles 41, 43, 45 ou 46 du Règlement n^o 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée;
• d) aucun montant de taxe qui entrerait par ailleurs dans le calcul du remboursement n’est inclus dans le calcul d’un remboursement de la personne prévu à l’article 259 de la Loi.

Application du paragraphe 256.2(9) de la Loi

(4) Dans le cas où, en l’absence du présent paragraphe, le remboursement prévu au paragraphe 256.21(1) de la Loi au titre d’un immeuble ne serait pas payable à une personne du seul fait que la totalité ou une partie de la taxe incluse dans le calcul du montant d’un remboursement donné prévu à l’article 256.2 de la Loi au titre de l’immeuble serait incluse par ailleurs dans le calcul du montant d’un remboursement qui lui serait accordé en vertu de l’article 259 de la Loi, la personne est réputée, pour l’application du présent article relativement à l’immeuble, avoir droit au remboursement donné.

Restriction

(5) La personne qui a le droit d’inclure un montant de taxe dans le calcul, prévu au présent article, du montant d’un remboursement donné payable en vertu du paragraphe 256.21(1) de la Loi au titre d’un immeuble et qui en inclut la totalité ou une partie dans le calcul du montant d’un remboursement prévu à l’article 259 de la Loi qu’elle demande à un moment donné est réputée, pour l’application de l’article 256.21 de la Loi relativement à l’immeuble, ne jamais avoir eu le droit d’inclure le montant de taxe dans le calcul du montant du remboursement donné.

Règles spéciales

(6) Le paragraphe 256.2(8) de la Loi s’applique au présent article, avec les adaptations nécessaires.

Restrictions

(7) Est exclue du calcul, selon le présent article, d’un remboursement payable à une personne en application du paragraphe 256.21(1) de la Loi toute taxe que la personne, par l’effet d’une loi fédérale, sauf la Loi, ou de toute autre règle de droit :

• a) n’a pas à payer ou à verser;
• b) peut recouvrer au moyen d’un remboursement ou d’une remise.

Modifications connexes au Règlement n^o 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée

6 (1) L’article 47 du Règlement n^o 2 sur le nouveau régime de la taxe à valeur ajoutée harmonisée ^{référence 1} est modifié par adjonction, après le paragraphe (3), de ce qui suit :

Fonds et bâtiments — Terre-Neuve-et-Labrador

(4) Sous réserve des paragraphes (13) à (15), dans le cas où une personne a droit au remboursement prévu au paragraphe 256.2(3) de la Loi au titre d’un immeuble d’habitation, d’un droit sur un tel immeuble ou d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples, situé à Terre-Neuve-et-Labrador, pour l’application du paragraphe 256.21(1) de la Loi, la personne est une personne visée et le montant du remboursement versé au titre de l’immeuble, du droit ou de l’adjonction, selon le cas, selon ce paragraphe correspond au total des montants dont chacun représente un montant, relatif à chaque habitation qui fait partie de l’immeuble ou de l’adjonction et qui est une habitation admissible de la personne au moment considéré — soit le moment auquel la taxe relative à l’immeuble, au droit ou à l’adjonction, selon le cas, devient payable pour la première fois relativement à l’achat auprès du fournisseur (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(i) de la Loi) ou est réputée avoir été payée par la personne relativement à l’achat présumé (au sens du sous-alinéa 256.2(3)a)(ii) de la Loi) — égal au montant obtenu par la formule suivante :

A × (450 000 $ − B)/100 000 $

où :

A

représente 12 600 $ ou, s’il est moins élevé, le montant obtenu par la formule suivante :

A₁ × A₂

où :

A₁

représente 36 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui, au moment considéré, est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur ou est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé de l’immeuble ou de l’adjonction,

A₂

:

• (i) si l’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété, 1,
• (ii) dans les autres cas, le pourcentage de superficie totale de l’habitation;

B

350 000 $ ou, s’il est plus élevé, le montant suivant :

• (i) si l’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété, sa juste valeur marchande au moment considéré,
• (ii) dans les autres cas, le montant obtenu par la formule suivante :

  B₁ × B₂

  où :

  B₁

  représente le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

  B₂

  la juste valeur marchande, au moment considéré, de l’immeuble ou de l’adjonction, selon le cas.

(2) L’article 47 du même règlement est modifié par adjonction, après le paragraphe (5), de ce qui suit :

Vente de bâtiment et location de fonds — Terre-Neuve-et-Labrador

(6) Sous réserve des paragraphes (13) et (14), dans le cas où une personne a droit au remboursement prévu au paragraphe 256.2(4) de la Loi au titre d’un immeuble d’habitation ou d’une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples, situé à Terre-Neuve-et-Labrador, pour l’application du paragraphe 256.21(1) de la Loi, la personne est une personne visée et le montant du remboursement versé au titre de l’immeuble ou de l’adjonction selon ce paragraphe correspond au total des montants dont chacun représente un montant, relatif à une habitation qui fait partie de l’immeuble ou de l’adjonction, selon le cas, et qui est, dans le cas d’un immeuble d’habitation à logements multiples ou d’une adjonction à un tel immeuble, une habitation admissible de la personne au moment considéré — soit le moment auquel la personne est réputée en vertu de l’article 191 de la Loi avoir effectué et reçu une fourniture taxable par vente de l’immeuble ou de l’adjonction et avoir payé la taxe relative à cette fourniture — égal au montant obtenu par la formule suivante :

A × (450 000 $ − B)/100 000 $

où :

A

représente 12 600 $ ou, s’il est moins élevé, le montant obtenu par la formule suivante :

A₁ × A₂

où :

A₁

représente 36 % de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui est réputée en vertu de l’article 191 de la Loi avoir été payée par la personne au moment considéré,

A₂

:

• (i) si l’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété, 1,
• (ii) dans les autres cas, le pourcentage de superficie totale de l’habitation;

B

350 000 $ ou, s’il est plus élevé, le montant suivant :

• (i) si l’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété, sa juste valeur marchande au moment considéré,
• (ii) dans les autres cas, le montant obtenu par la formule suivante :

  B₁ × B₂

  où :

  B₁

  représente le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

  B₂

  la juste valeur marchande, au moment considéré, de l’immeuble ou de l’adjonction, selon le cas.

(3) L’article 47 du même règlement est modifié par adjonction, après le paragraphe (7), de ce qui suit :

Coopérative d’habitation — Terre-Neuve-et-Labrador

(8) Sous réserve des paragraphes (13) et (14), dans le cas où une coopérative d’habitation a droit au remboursement prévu au paragraphe 256.2(5) de la Loi au titre d’une habitation faisant partie d’un immeuble d’habitation situé à Terre-Neuve-et-Labrador, pour l’application du paragraphe 256.21(1) de la Loi, la coopérative d’habitation est une personne visée relativement à l’habitation et le montant du remboursement versé au titre de l’habitation selon ce paragraphe correspond au montant obtenu par la formule suivante :

A × (450 000 $ − B)/100 000 $

où :

A

représente 12 600 $ ou, s’il est moins élevé, le montant obtenu par la formule suivante :

A₁ × A₂

où :

A₁

représente 36 % du total de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui est payable relativement à l’achat auprès du fournisseur (au sens du sous-alinéa 256.2(5)a)(i) de la Loi) de l’immeuble d’habitation ou d’un droit sur l’immeuble d’habitation ou qui est réputée avoir été payée relativement à l’achat présumé (au sens du sous-alinéa 256.2(5)a)(ii) de la Loi) de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction à l’immeuble d’habitation,

A₂

:

• (i) si l’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique, 1,
• (ii) dans les autres cas, le pourcentage de superficie totale de l’habitation;

B

350 000 $ ou, s’il est plus élevé, le montant suivant :

• (i) si l’habitation est un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété, sa juste valeur marchande au moment donné où la taxe devient payable pour la première fois relativement à l’achat auprès du fournisseur ou la taxe relative à l’achat présumé est réputée avoir été payée par la coopérative d’habitation,
• (ii) dans les autres cas, le montant obtenu par la formule suivante :

  B₁ × B₂

  où :

  B₁

  représente le pourcentage de superficie totale de l’habitation,

  B₂

  la juste valeur marchande de l’immeuble au moment donné.

(4) L’article 47 du même règlement est modifié par adjonction, après le paragraphe (9), de ce qui suit :

Fonds loués à des fins résidentielles — Terre-Neuve-et-Labrador

(10) Sous réserve des paragraphes (13) et (14), dans le cas où une personne a droit au remboursement prévu au paragraphe 256.2(6) de la Loi au titre de la fourniture exonérée d’un fonds situé à Terre-Neuve-et-Labrador, pour l’application du paragraphe 256.21(1) de la Loi, la personne est une personne visée et le montant du remboursement versé au titre du fonds selon ce paragraphe correspond au montant obtenu par la formule suivante :

A × (112 500 $ − B)/25 000 $

où :

A

représente :

• (i) dans le cas d’une fourniture taxable relativement à laquelle la personne est réputée avoir payé la taxe calculée sur la juste valeur marchande du fonds, 36 % de la taxe prévue au paragraphe 165(2) de la Loi qui est réputée avoir été payé relativement à cette fourniture,
• (ii) dans le cas d’une fourniture taxable relativement à laquelle la personne est réputée avoir payé une taxe égale à la teneur en taxe du fonds, 36 % de la fraction provinciale de teneur en taxe du fonds au moment où la personne est réputée avoir payé la taxe relativement à la fourniture taxable;

B

87 500 $ ou, s’il est plus élevé, le montant suivant :

• (i) s’il s’agit de la fourniture d’un fonds incluse à l’alinéa 7a) de la partie I de l’annexe V de la Loi, la juste valeur marchande du fonds au moment où la personne est réputée avoir payé la taxe relativement à la fourniture taxable,
• (ii) s’il s’agit de la fourniture d’un emplacement dans un parc à roulottes résidentiel, ou dans une adjonction à un tel parc, le quotient de la juste valeur marchande, au moment où la personne est réputée avoir payé la taxe relativement à la fourniture taxable, du parc ou de l’adjonction, selon le cas, par le nombre total d’emplacements dans le parc ou l’adjonction, selon le cas, à ce moment.

(5) Le paragraphe 47(11) du même règlement est remplacé par ce qui suit :

Demande de remboursement

(11) Pour l’application du paragraphe 256.21(2) de la Loi, tout remboursement dont le montant est déterminé selon le présent article doit être demandé dans les deux ans suivant celui des moments ci-après qui est applicable :

• a) s’agissant d’un remboursement au titre d’une habitation dont le montant est déterminé selon l’un des paragraphes (3) à (6), la fin du mois au cours duquel la taxe devient payable pour la première fois par la personne, ou est réputée avoir été payée par elle, relativement à l’habitation ou au droit sur l’habitation ou relativement à l’immeuble d’habitation ou à l’adjonction, ou au droit sur ceux-ci, dans lequel l’habitation est située;
• b) s’agissant d’un remboursement dont le montant est déterminé selon les paragraphes (7) ou (8), la fin du mois au cours duquel la personne effectue la fourniture exonérée mentionnée à ce paragraphe;
• c) s’agissant d’un remboursement dont le montant est déterminé selon les paragraphes (9) ou (10), la fin du mois au cours duquel la personne est réputée avoir payé la taxe mentionnée à ce paragraphe.

Entrée en vigueur

14 septembre 2023

7 (1) Sous réserve des paragraphes (2) et (3), le présent règlement est réputé être entré en vigueur le 14 septembre 2023.

(2) Les paragraphes 6(1) à (3) s’appliquent relativement aux fournitures suivantes :

• a) la fourniture taxable par vente d’un immeuble d’habitation, ou d’un droit dans un tel immeuble, effectuée au profit d’une personne qui n’est pas un constructeur de l’immeuble d’habitation, ou d’un immeuble d’habitation ou d’une adjonction à un tel immeuble effectuée au profit d’une personne qui, autrement que par l’effet du paragraphe 190(1) de la Loi, est un constructeur de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, si la construction ou les dernières rénovations majeures de l’immeuble d’habitation ou de l’adjonction, selon le cas, ont commencé après le 13 septembre 2023;
• b) la fourniture taxable par vente d’un immeuble d’habitation qui est réputée être effectuée au profit d’une personne ayant converti un immeuble en l’immeuble d’habitation et qui, par conséquent, est réputée par le paragraphe 190(1) de la Loi être un constructeur de l’immeuble d’habitation si la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont commencé après le 13 septembre 2023.

(3) Le paragraphe 6(4) s’applique relativement aux fournitures exonérées effectuées après le 13 septembre 2023.

RÉSUMÉ DE L’ÉTUDE D’IMPACT DE LA RÉGLEMENTATION

(Le présent résumé ne fait pas partie du Règlement.)

Enjeux

La disponibilité et l’abordabilité des logements restent un défi majeur, motivé par une pénurie de l’offre de logements relativement à la croissance de la demande forte — en partie en raison des taux élevés d’immigration — avec des répercussions marquées dans les grands centres urbains. Pour faire face à la croissance prévue de la population et atteindre l’objectif de prix abordables, la Société canadienne d’hypothèques et de logement estime que le Canada aura besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030, en plus de ce qui était déjà prévu être construit^{référence 2}.

Le gouvernement du Canada s’est engagé à prendre des mesures visant à réduire le coût du logement partout au pays, y compris pour les locataires. À cette fin, le gouvernement fédéral entend encourager la construction de logements locatifs en éliminant la taxe sur les produits et services (TPS) et la composante fédérale de la taxe de vente harmonisée (TVH) des nouveaux logements construits spécialement pour la location à long terme, comme les immeubles d’appartements. La politique est mise en œuvre au moyen d’un remboursement temporaire de 100 % de la TPS, ou de la composante fédérale de la TVH, pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location.

Le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) [le Règlement] est nécessaire pour établir les conditions d’admissibilité et définit quels biens sont admissibles au remboursement.

Peu après l’annonce par le gouvernement du Canada du remboursement temporaire de 100 % de la TPS pour les logements construits spécialement pour la location, le gouvernement de l’Ontario, le gouvernement de la Nouvelle-Écosse, le gouvernement de l’Île-du-Prince-Édouard et le gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador ont annoncé qu’ils offriraient également un remboursement de la composante provinciale de la TVH pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location, lequel refléterait généralement le nouveau remboursement fédéral de la TPS. Le gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador a également annoncé qu’il offrirait un remboursement de la composante provinciale de la TVH similaire à un remboursement actuel de la TPS de 36 % pour les nouveaux logements locatifs, lesquels ne sont pas autrement admissibles au remboursement temporaire de 100 % de Terre-Neuve-et-Labrador de la composante provinciale de la TVH pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location.

Ces remboursements provinciaux, auxquels ces provinces ont le droit d’avoir instauré en vertu des modalités des accords sur la TVH conclus avec le Canada (les ententes intégrées globales de coordination fiscale bilatérales), seraient administrés par le gouvernement fédéral. Le Règlement est nécessaire à la mise en œuvre de ces décisions des provinces.

Contexte

Bonification du remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs

Le 14 septembre 2023, le premier ministre a annoncé des mesures visant à encourager la construction de logements locatifs, notamment, en éliminant la TPS et la composante fédérale de la TVH sur la construction de nouveaux immeubles d’habitation pour les locataires. En lien avec cette annonce, le ministère des Finances a publié un document d’information sur une bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs pour les logements construits spécialement pour la location. Une ébauche de règlement mettant en œuvre la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs a été publiée pour une période de consultation le 20 décembre 2023 sur le site Web du ministère des Finances pour une période de consultation qui s’est terminée le 5 février 2024.

La Loi sur le logement et l’épicerie à prix abordable, qui a reçu la sanction royale le 15 décembre 2023, a modifié la partie IX de la Loi sur la taxe d’accise (la Loi) afin d’édicter le cadre législatif en vue d’un remboursement de 100 % de la TPS, ou de la composante fédérale de la TVH, pour la fourniture taxable de logements construits spécialement pour la location pour lesquels la construction commence après le 13 septembre 2023 et avant 2031, et qui est achevée en grande partie avant 2036. Avec l’adoption de la Loi sur le logement et l’épicerie à prix abordable, le Parlement a approuvé que le Règlement puisse servir de mécanisme pour définir les biens qui seraient admissibles au remboursement et établir d’autres conditions d’admissibilité.

Remboursements provinciaux de la TVH

Les annonces provinciales relatives au remboursement de la composante provinciale de la TVH en Ontario, en Nouvelle-Écosse, à l’Île-du-Prince-Édouard et à Terre-Neuve-et-Labrador sont pertinentes pour le gouvernement du Canada parce que ces provinces sont des provinces participantes dans le cadre modernisé de la TVH. En novembre 2009, le gouverneur en conseil a approuvé les modalités d’une Entente intégrée globale de coordination fiscale (EIGCF) entre le gouvernement du Canada et le gouvernement de l’Ontario. En juin 2011, le gouverneur en conseil a approuvé les modalités d’une EIGCF, d’une part, entre le gouvernement du Canada et le gouvernement de la Nouvelle-Écosse et, d’autre part, entre le gouvernement du Canada et le gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador. Enfin, en novembre 2012, il a approuvé les modalités d’une EIGCF entre le gouvernement du Canada et le gouvernement de l’Île-du-Prince-Édouard.

Les EIGCF constituent des accords fédéraux-provinciaux qui détaillent les paramètres convenus entre les parties afin de régir l’imposition de la TVH dans les provinces participantes, en vertu des lois et de l’administration fédérales, selon la même assiette fiscale que la TPS fédérale. En vertu des EIGCF, chaque province participante a droit à certains éléments de la marge de manœuvre provinciale en matière de politique fiscale, tels que la fixation du taux de sa composante provinciale de la TVH, des remboursements au point de vente limités pour sa composante provinciale de la TVH et du taux provincial de certains remboursements ciblés (y compris les remboursements à l’égard des nouveaux logements et des nouveaux logements locatifs). Les EIGCF comprennent également le mécanisme par lequel la part de l’ensemble des recettes nationales de TPS/TVH est estimée et distribuée selon un échéancier des paiements préétabli.

Avec l’adoption de la Loi sur le cadre du choix provincial en matière fiscale le 15 décembre 2009, le Parlement a approuvé les mécanismes pour faciliter certains changements dans le fonctionnement de la composante provinciale de la TVH par voie de règlements fédéraux. Par exemple, la Loi sur le cadre du choix provincial en matière fiscale met en place un cadre pour tenir compte de toute décision d’une province de modifier le taux de la composante provinciale de la TVH ainsi que les paramètres de certains remboursements qui s’appliquent dans cette province. Les règlements fédéraux représentent donc les moyens appropriés de mise en œuvre de la marge de manœuvre en matière de politique fiscale de l’Ontario, la Nouvelle-Écosse, l’Île-du-Prince-Édouard et Terre-Neuve-et-Labrador relativement aux remboursements de la composante provinciale de la TVH à l’égard des logements locatifs.

Ontario

Le 1^er novembre 2023, le gouvernement de l’Ontario a fait part de son intention d’instaurer un remboursement de 100 % de la composante de la TVH de l’Ontario de 8 % pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location, lequel reflète pleinement les paramètres de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs.

Nouvelle-Écosse

Le 13 octobre 2023, le gouvernement de la Nouvelle-Écosse a fait part de son intention d’instaurer un remboursement de 100 % de la composante de la TVH de la Nouvelle-Écosse de 10 % pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location, lequel reflète pleinement les paramètres de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs.

Île-du-Prince-Édouard

Le 3 octobre 2023, le gouvernement de l’Île-du-Prince-Édouard a fait part de son intention d’instaurer un remboursement de la composante de la TVH de l’Île-du-Prince-Édouard de 10 % pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location, lequel reflète largement les paramètres de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs. L’exception étant que le remboursement de l’Île-du-Prince-Édouard serait plafonné à 100 % de la TVH sur les premiers 350 000 $ de la valeur unitaire (c’est-à-dire un remboursement maximal de 35 000 $ par logement locatif). Le taux de remboursement de 100 % s’appliquerait relativement aux projets dont la construction est achevée en grande partie avant 2029. En ce qui concerne les projets dont la construction est achevée en grande partie après 2028, le taux de remboursement et le plafond connexe seraient réduits de 10 % par année, pour atteindre 30 % (c’est-à-dire un remboursement maximal de 10 500 $ par logement locatif) pour les projets dont la construction est achevée en grande partie en 2035. Aucun remboursement ne serait accordé pour les projets dont la construction est achevée en grande partie après 2035.

Terre-Neuve-et-Labrador

Le 16 octobre 2023, le gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador a fait part de son intention d’instaurer un remboursement de 100 % de la composante de la TVH de Terre-Neuve-et-Labrador de 10 % pour les nouveaux logements construits spécialement pour la location, lequel reflète pleinement les paramètres de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs.

Le 16 octobre 2023, le gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador a également fait part de son intention d’instaurer un remboursement partiel de la composante de la TVH de Terre-Neuve-et-Labrador de 10 % pour les nouveaux logements locatifs, lequel reflète le remboursement actuel de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs, comme il est indiqué ci-après. Le remboursement s’appliquerait aux logements locatifs dont la construction commence après le 13 septembre 2023, lesquels ne sont pas autrement admissibles au remboursement pour les logements construits spécialement pour la location de Terre-Neuve-et-Labrador.

Remboursement actuel de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs

En vertu de la TPS/TVH, la taxe s’applique à un immeuble d’habitation locatif neuf lorsque le bien est acquis par un locateur auprès d’un constructeur. Par ailleurs, lorsque le constructeur est également le locateur, il doit plutôt s’autocotiser à l’égard de la taxe et verser celle-ci sur la juste valeur marchande du bâtiment achevé. Les acheteurs-locateurs et les constructeurs-locateurs peuvent recouvrer une partie de la taxe fédérale payée en demandant le remboursement fédéral de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs, lequel est accordé pour les immeubles d’habitation locatifs nouvellement construits, ayant fait l’objet de rénovations majeures ou convertis. Le remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs est égal à 36 % de la TPS, ou de la composante fédérale de la TVH, jusqu’à concurrence de 6 300 $ par logement locatif. Le remboursement complet de 36 % est offert pour les logements locatifs d’une valeur maximale de 350 000 $. Quant aux logements locatifs dont la valeur se situe entre 350 000 $ et 450 000 $, le remboursement est éliminé progressivement de manière linéaire. Aucun remboursement n’est offert pour les logements locatifs évalués à 450 000 $ ou plus.

Grâce à l’adoption de la Loi sur le logement et l’épicerie à prix abordable, la Loi prévoira également désormais la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs, laquelle représente un remboursement temporaire de 100 % de la TPS, ou de la composante fédérale de la TVH, pour les logements construits spécialement pour la location et dont la construction commence après le 13 septembre 2023 et avant 2031, et est achevée en grande partie avant 2036.

Bien que le taux pour la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs soit supérieur à celui du remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs (c’est-à-dire 100 % par rapport à 36 %) et sans fourchette d’élimination progressive, la nouvelle mesure est de moindre portée que le remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs en ce qui concerne les types de biens de location auxquels elle s’applique et des conditions qui doivent être remplies. Pour être admissible à cette bonification, le cadre législatif prévoit qu’un bien doit d’abord remplir les conditions du remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs. En outre, le bien doit être un « logement construit spécialement pour la location » — lequel est un bien visé par règlement — et les conditions visées par règlement doivent être remplies relativement à la fourniture. Le Règlement est nécessaire à la mise en œuvre complète du remboursement en déterminant les types de biens qui sont considérés comme étant des logements construits spécialement pour la location et les conditions qui doivent être remplies pour être admissible au remboursement.

Objectif

L’objectif du Règlement consiste à contribuer à l’offre de logements locatifs en énonçant les règles nécessaires à la mise en œuvre de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs. Le Règlement est également nécessaire pour que le Canada s’acquitte de ses obligations en vertu des EIGCF relativement à l’application de la TVH dans les provinces de l’Ontario, de la Nouvelle-Écosse, de l’Île-du-Prince-Édouard et de Terre-Neuve-et-Labrador. Avec ce règlement, le gouvernement fédéral entend encourager la construction de logements locatifs en éliminant la TPS et la composante fédérale de la TVH des nouveaux logements construits spécialement pour la location, comme les immeubles d’appartements construits spécialement pour la location à long terme.

Description

Bonification du remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs

Pour être admissible à la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs, la Loi prévoit qu’un bien doit d’abord satisfaire aux conditions du remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs. En outre, le bien doit être un « logement construit spécialement pour la location » — qui est un bien visé par règlement — et les conditions visées par règlement doivent être remplies relativement à la fourniture. Le Règlement énonce ces règles et conditions détaillées.

Bien visé par règlement

Si le bien faisant l’objet d’une fourniture est un immeuble d’habitation à logements multiples (il pourrait s’agir d’une propriété nouvellement construite ou d’un bien qui est converti d’une fin non résidentielle en une fin résidentielle), le Règlement dispose qu’il s’agit d’un bien visé par règlement et, par conséquent, potentiellement admissible à la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs, si les deux conditions suivantes sont satisfaites.

La première condition est satisfaite si l’immeuble d’habitation à logements multiples comprend soit quatre habitations ou plus dont au moins quatre avec une cuisine, une salle de bains et un espace habitable privés, comprend soit au moins 10 habitations (par exemple des habitations pouvant être dotées de salles de bain, de cuisines ou d’espaces habitables communs).

La deuxième condition est satisfaite si la totalité ou presque la totalité des habitations de l’immeuble d’habitation à logements multiples sont des « habitations admissibles » détenues à une « fin admissible ».

L’expression « habitation admissible » est un terme défini en vertu de la Loi. Une habitation admissible est une résidence autonome détenue aux fins précisées dans la Loi. De plus, il doit généralement être raisonnable de s’attendre à ce que la première utilisation de l’habitation soit destinée à la location pendant une période d’au moins un an et sera le lieu de résidence habituelle du preneur.

L’expression « fin admissible » s’entend, au sens du Règlement, ce qui limite les fins existantes (c’est-à-dire les fins applicables au remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs) contenues dans la définition d’habitation admissible à deux fins : (1) effectuer des fournitures exonérées de biens ou de services qui comprennent le transfert de la possession ou de l’utilisation de l’habitation à une personne aux termes d’un bail en vue de l’occupation de l’habitation par un particulier (c’est-à-dire la location); (2) effectuer certaines fournitures exonérées prévues dans la définition d’habitation admissible.

Si le bien qui est fourni est plutôt une adjonction à un immeuble d’habitation à logements multiples existant, le Règlement prévoit qu’il constitue un bien visé par règlement — et donc potentiellement admissible à la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs — si les trois conditions ci-après sont remplies.

La première condition est satisfaite si l’adjonction comprend soit quatre habitations ou plus dont au moins quatre avec une cuisine, une salle de bains et un espace habitable privés, comprend soit au moins 10 habitations.

La deuxième condition est satisfaite si la totalité ou la presque totalité des habitations de l’adjonction sont des habitations admissibles détenues à une fin admissible, comme il est exposé ci-dessus.

La troisième condition est satisfaite si la totalité ou la presque totalité des habitations de l’immeuble d’habitation à logements multiples préexistant (c’est-à-dire l’immeuble initial auquel l’adjonction a été ajoutée) et l’adjonction combinée sont détenues à une fin admissible.

Conditions visées par règlement

Si la fourniture taxable d’un bien est une fourniture par vente d’un immeuble d’habitation, ou d’un droit dans un tel immeuble, il s’agit-là d’une condition visée par règlement selon laquelle la fourniture ne doit pas être une « fourniture exclue de logements rénovés ».

Une fourniture exclue de logements rénovés est un terme défini dans le Règlement. Elle a pour effet d’empêcher l’application de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs à un immeuble d’habitation ayant fait l’objet de rénovations majeures qui, immédiatement avant le début des rénovations, était utilisé à titre d’immeuble d’habitation, incluant, par exemple, une « rénoviction ».

Si la fourniture se produit par suite de la conversion d’un immeuble d’un usage non résidentiel à un usage résidentiel, il s’agit-là d’une condition visée par règlement selon laquelle, le 13 septembre 2023, le bâtiment existait, n’était pas en cours de construction et n’était pas utilisé à titre d’immeuble d’habitation. Elle a pour effet, par exemple, de veiller à ce que les nouveaux bâtiments qui ne seraient pas autrement admissibles à la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs (par exemple parce que les travaux de construction ont commencé avant le 14 septembre 2023) ne puissent pas être admissibles en établissant d’abord un usage non résidentiel, puis en convertissant le bien à un usage résidentiel par la suite.

Le Règlement est réputé être entré en vigueur le 14 septembre 2023, conformément à la première date à laquelle la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs pourrait s’appliquer.

Remboursements de la composante provinciale de la TVH

Le Règlement met également en œuvre un remboursement similaire au titre de la composante provinciale de la TVH pour les logements construits spécialement pour la location situés en Ontario, en Nouvelle-Écosse, à l’Île-du-Prince-Édouard ou à Terre-Neuve-et-Labrador. Les remboursements réduiront le coût de la construction ou de l’achat de nouveaux logements construits spécialement pour la location dans ces provinces.

Comme pour la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs décrite ci-dessus, pour être admissible à un remboursement au titre de la composante provinciale de la TVH dans ces provinces, un bien doit d’abord satisfaire aux conditions du remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs. En outre, le bien doit être un « logement construit spécialement pour la location » — lequel est un bien visé par règlement — et les conditions visées par règlement doivent être remplies relativement à la fourniture. Les biens qui sont admissibles et les conditions qui doivent être remplies pour ces remboursements provinciaux sont identiques à ceux de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs, comme il est exposé ci-dessus.

Les autres paramètres des remboursements provinciaux (c’est-à-dire la décision concernant le taux de remboursement et les seuils ou éliminations progressives) ont été déterminés par les provinces de l’Ontario, de la Nouvelle-Écosse, de l’Île-du-Prince-Édouard ou de Terre-Neuve-et-Labrador.

Bien que les paramètres des remboursements de la TVH pour les logements construits spécialement pour la location en Ontario, en Nouvelle-Écosse et à Terre-Neuve-et-Labrador correspondent à ceux du remboursement fédéral (c’est-à-dire un remboursement de 100 % de la composante provinciale de la TVH payée sur la construction ou l’achat de logements construits spécialement pour la location dont la construction commence après le 13 septembre 2023 et avant 2031, et est achevée en grande partie avant 2036), les paramètres du remboursement de la TVH pour les logements construits spécialement pour la location à l’Île-du-Prince-Édouard sont légèrement différents.

Le gouvernement de l’Île-du-Prince-Édouard a choisi de plafonner le montant de la TVH pouvant être remboursé au titre d’un logement locatif nouvellement construit. Le remboursement maximal par logement représente le moins élevé de la totalité de la composante de la TVH de l’Île-du-Prince-Édouard attribuable au logement et de 35 000 $, à condition que la construction soit achevée en grande partie avant 2029. Le montant du remboursement serait encore réduit si la construction est achevée en grande partie entre 2029 et 2035 (c’est-à-dire qu’en 2029, 90 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 31 500 $; en 2030, 80 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 28 000 $; en 2031, 70 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 24 500 $; en 2032, 60 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 21 000 $; en 2033, 50 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 17 500 $; en 2034, 40 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 14 000 $; en 2035, 30 % de la TVH attribuable au logement, jusqu’à concurrence de 10 500 $).

Le Règlement met également en œuvre la décision du gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador d’instaurer un remboursement partiel de la composante de la TVH de Terre-Neuve-et-Labrador de 10 % pour les nouveaux logements locatifs qui reflète le remboursement de la TPS/TVH pour les immeubles d’habitation locatifs neufs. Le remboursement s’appliquerait aux logements locatifs dont la construction commence après le 13 septembre 2023, lesquels ne sont pas autrement admissibles à la bonification du remboursement pour les immeubles d’habitation locatifs de Terre-Neuve-et-Labrador, comme il est exposé ci-dessus.

Élaboration de la réglementation

Consultation

Une ébauche de règlement mettant en œuvre la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs a été publiée pour consultation le 20 décembre 2023 sur le site Web du ministère des Finances pour une période de consultation qui s’est terminée le 5 février 2024. Un certain nombre d’intervenants ont formulé des commentaires, notamment des universités canadiennes, des associations de soins de longue durée, l’Association canadienne des constructeurs d’habitations, la Société canadienne d’hypothèques et de logement et la province de la Nouvelle-Écosse.

La majorité des commentaires n’étaient pas spécifiques à l’ébauche du Règlement, mais plutôt axés sur la portée de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs. Ceux-ci comprenaient, par exemple, des demandes que l’allègement soit élargi afin de s’appliquer aux projets déjà en cours de réalisation avant le 14 septembre 2023, aux résidences étudiantes qui ne rempliraient pas autrement les conditions d’admissibilité au remboursement et aux duplex et triplex. Certaines parties prenantes ont demandé une rétroaction sur la manière dont la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs s’appliquerait à des projets précis, notamment les établissements de soins de longue durée.

Même si l’ébauche du Règlement n’a pas fait l’objet de modifications à la suite de ces observations, celles-ci peuvent servir à éclairer des développements futurs de la politique.

Le budget de 2024 a annoncé que les conditions d’admissibilité à l’élimination de la TPS sur les nouvelles résidences étudiantes seraient assouplies pour les universités, les collèges publics et les administrations scolaires à but non lucratif. Cette mesure constituait l’une des demandes effectuées par les universités canadiennes dans leur rétroaction. Des modifications législatives seraient nécessaires à la mise en œuvre de cette mesure.

Aucune autre consultation n’est prévue.

Le Règlement a été exempté de publication préalable dans la Partie I de la Gazette du Canada parce que les mesures ont déjà été annoncées. Compte tenu de l’annonce préalable, il est très improbable que le Règlement fasse l’objet de modifications au terme d’autres consultations. Par conséquent, aucun avantage ne découlerait de la publication préalable.

Obligations relatives aux traités modernes et consultation et mobilisation des Autochtones

Le Règlement a été soumis à une évaluation des répercussions des traités modernes et il ne devrait pas avoir d’incidence sur les droits protégés par l’article 35 de la Loi constitutionnelle de 1982, les traités modernes ou les obligations internationales en matière de droits de la personne.

Choix de l’instrument

La Loi sur le logement et l’épicerie à prix abordable (projet de loi C-56) ayant reçu la sanction royale le 15 décembre 2023, le Parlement a conféré au gouverneur en conseil le pouvoir de définir les biens qui seraient admissibles à la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs et d’établir d’autres conditions d’admissibilité. De même, avec la sanction royale de la Loi sur le cadre du choix provincial en matière fiscale le 15 décembre 2009, le Parlement a approuvé les mécanismes pour faciliter certains changements dans le fonctionnement de la composante provinciale de la TVH par voie de règlements fédéraux. Les modifications réglementaires représentent donc le mécanisme approprié en vertu de la Loi pour mettre en œuvre les règles énoncées dans le Règlement.

Analyse de la réglementation

Avantages et coûts

Le Règlement énonce les projets de logements locatifs qui sont admissibles au nouveau remboursement bonifié. Toutefois, les répercussions financières du remboursement sont attribuables à la Loi, plutôt qu’au Règlement.

Le Règlement n’augmente ni ne diminue les coûts administratifs ou liés à la conformité. Le Règlement clarifie certains concepts pour l’application des dispositions prévues par la Loi, mais n’impose pas de nouvelles exigences administratives aux intervenants.

Ni le Règlement ni la Loi n’impose un fardeau de conformité obligatoire aux gouvernements, aux consommateurs, aux entreprises ou à d’autres organisations. L’application de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs est facultative, mais maximiserait l’allègement pour les contribuables admissibles.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) devra modifier certains formulaires et mettre à jour ses directives par suite des définitions détaillées incluses dans le Règlement. Le coût marginal de ce travail devrait être minime et ce dernier sera effectué dans la fonction normale d’application et d’exécution du régime de la TPS/TVH.

Lentille des petites entreprises

Le Règlement traite des critères d’admissibilité à la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs, lesquels devraient être généralement accessibles aux grands promoteurs immobiliers qui sont considérés des moyennes et des grandes entreprises. Dans la mesure où les petites entreprises demandent le remboursement, le Règlement n’entraîne pas de nouvelles incidences en matière de coûts pour les petites entreprises.

Règle du « un pour un »

La règle du « un pour un » ne s’applique pas puisqu’il n’y a pas de changement progressif dans le fardeau administratif des entreprises et qu’aucun titre réglementaire n’est abrogé ou introduit.

Coopération et harmonisation en matière de réglementation

Avec l’adoption de la Loi sur le cadre du choix provincial en matière fiscale le 15 décembre 2009, le Parlement a approuvé les mécanismes pour faciliter certains changements dans le fonctionnement de la composante provinciale de la TVH par voie de règlements fédéraux. Par exemple, la Loi sur le cadre du choix provincial en matière fiscale met en place un cadre pour tenir compte de toute décision d’une province de modifier le taux de la composante provinciale de la TVH ainsi que les paramètres de certains remboursements qui s’appliquent dans cette province. Il n’y a donc aucune autre alternative pour mettre en œuvre la marge de manœuvre en matière de politique fiscale de l’Ontario, de la Nouvelle-Écosse, de l’Île-du-Prince-Édouard et de Terre-Neuve-et-Labrador relativement à la composante provinciale de la TVH que par voie du présent règlement.

Le Règlement permet la mise en œuvre des remboursements au titre de la composante provinciale de la TVH conformément aux EIGCF entre le Canada et chacune des provinces de l’Ontario, de la Nouvelle-Écosse, de l’Île-du-Prince-Édouard et de Terre-Neuve-et-Labrador.

Évaluation environnementale stratégique

Une évaluation environnementale stratégique préliminaire a été menée pour le Règlement. L’analyse préliminaire a permis de conclure que le Règlement n’aura vraisemblablement pas d’incidence importante sur l’environnement. Une évaluation environnementale stratégique n’est pas nécessaire. En outre, tout impact est attribuable à la Loi elle-même plutôt qu’au Règlement parce que le Règlement clarifie simplement certains concepts pour l’application des dispositions prévues par la Loi.

Analyse comparative entre les sexes plus

Les incidences de la bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs sont attribuables à la Loi elle-même plutôt qu’au Règlement parce que le Règlement se borne à clarifier certains concepts pour l’application des dispositions prévues par la Loi.

La bonification du remboursement de la TPS pour les immeubles d’habitation locatifs a des avantages directs pour les promoteurs et les investisseurs immobiliers (étant donné que ces particuliers demanderaient le remboursement). La réduction des coûts de construction de logements construits spécialement pour la location est susceptible d’avoir des avantages indirects pour les locataires dans la mesure où elle est suivie par une réduction correspondante des loyers.

Même s’il n’existe aucune donnée démographique sur les investisseurs ou les développeurs de logements construits spécialement pour la location, il existe des données générales sur les investisseurs immobiliers (définis comme étant ceux qui sont propriétaires de deux ou plusieurs propriétés). Selon Statistique Canada, les investisseurs ont généralement des revenus plus élevés, sont plus âgés (la majorité des investisseurs sont âgés de 55 ans et plus) et respectent un équilibre entre les sexes^{référence 3}. Les locataires, par rapport aux propriétaires, ont tendance à être plus jeunes, à avoir des revenus plus faibles et à être composés proportionnellement de nouveaux immigrants^{référence 4}.

Mise en œuvre, conformité et application, et normes de service

Le Règlement sera appliqué par l’ARC. Cette mesure est actuellement appliquée par l’ARC de façon provisoire et a une date d’entrée en vigueur rétroactive du 14 septembre 2023, laquelle est autorisée par la Loi.

Personne-ressource

Amanda Riddell
Division de la taxe de vente
Direction de la politique de l’impôt
Ministère des Finances Canada
90, rue Elgin
Ottawa (Ontario)
K1A 0G5