Vol. 150, no 3 — Le 10 février 2016

Enregistrement

DORS/2016-9 Le 3 février 2016

LOI SUR LA PROTECTION DE L’ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE RÉSIDENTIELLE

Règlement modifiant le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles

En vertu du paragraphe 42(1) de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle (voir référence a), le ministre des Finances, après consultation du gouverneur de la Banque du Canada et du surintendant des institutions financières, prend le Règlement modifiant le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles, ci-après.

Ottawa, le 2 février 2016

Le ministre des Finances
William Francis Morneau

Règlement modifiant le Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles

Modifications

1 (1) L’alinéa 5(1)a) du Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles (voir référence 1) est remplacé par ce qui suit :

(2) Le paragraphe 5(1) du même règlement est modifié par adjonction, après l’alinéa j), de ce qui suit :

2 L’article 6 du même règlement est modifié par adjonction, après l’alinéa b), de ce qui suit :

3 (1) Le passage du paragraphe 7(1) du même règlement précédant l’alinéa a) est remplacé par ce qui suit :

Prêt à ratio élevé avant le 15 octobre 2008

7(1) Les critères prévus aux alinéas 5(1)a) à j) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé qui satisfait aux exigences visant un produit d’assurance prêt hypothécaire offert par l’assureur hypothécaire avant le 15 octobre 2008 et si, avant cette date, selon le cas :

(2) Le paragraphe 7(2) du même règlement est remplacé par ce qui suit :

Prêt à ratio élevé — du 15 octobre 2008 au 18 avril 2010

(2) Les critères prévus aux alinéas 5(1)a), b), c), d), h) et i) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si le prêt répond aux critères suivants :

(3) Le passage du paragraphe 7(3) du même règlement précédant l’alinéa b) est remplacé par ce qui suit :

Prêt à ratio élevé — du 19 avril 2010 au 17 mars 2011

(3) Les critères prévus aux alinéas 5(1)a), b), c), d) et h) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si, à la fois :

(4) Le passage du paragraphe 7(4) du même règlement précédant l’alinéa b) est remplacé par ce qui suit :

Prêt à ratio élevé — du 18 mars 2011 au 21 juin 2012

(4) Les critères prévus aux alinéas 5(1)a), b), c), d) et h) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si, à la fois :

(5) Le paragraphe 7(5) du même règlement est remplacé par ce qui suit :

Prêt à ratio élevé — du 22 juin 2012 au 8 juillet 2012

(5) Les critères prévus aux alinéas 5(1)a), b), c), d) et h) ne s’appliquent pas à un prêt à ratio élevé si :

Prêt à ratio élevé — du 22 juin 2012 au 14 février 2016

(6) Le critère prévu à l’alinéa 5(1)a) ne s’applique pas à un prêt à ratio élevé si, au moment de l’approbation du prêt, le principal ajouté au solde impayé de tout autre prêt de rang égal ou supérieur garanti par l’immeuble résidentiel admissible représente au plus 95 % de la valeur de l’immeuble résidentiel admissible et si, selon le cas :

4 (1) Le paragraphe 8(1) du même règlement est remplacé par ce qui suit :

Prêt à faible ratio — avant le 15 octobre 2008

8 (1) Les critères prévus aux alinéas 6a) et b) ne s’appliquent pas à un prêt à faible ratio à l’égard duquel l’assureur hypothécaire a reçu une demande d’assurance hypothécaire avant le 15 octobre 2008 s’il satisfait aux exigences visant un produit d’assurance prêt hypothécaire offert par l’assureur avant cette date.

(2) L’article 8 du même règlement est modifié par adjonction, après le paragraphe (2), de ce qui suit :

Prêt à faible ratio — avant le 1er juillet 2016

(3) Le critère prévu à l’alinéa 6d) ne s’applique pas à un prêt à faible ratio si l’assureur hypothécaire a reçu une demande d’assurance hypothécaire à l’égard du prêt ou du portefeuille de prêts dont le prêt fera partie aux fins d’assurance avant le 1er juillet 2016, à moins que la demande n’ait été rejetée ou que le prêt ne soit plus couvert par l’assurance accordée à la suite de la demande.

Disposition transitoire

5 Les critères prévus aux alinéas 5(1)k) et 6c) ne s’appliquent pas, pendant la période commençant le 1er juillet 2016 et se terminant le 31 décembre 2021, à un prêt qui fait partie d’un ensemble de prêts sur lequel sont directement fondés des titres négociables émis avant le 1er juillet 2016.

Entrée en vigueur

6 (1) Le présent règlement, à l’exception du paragraphe 1(1) et de l’article 3, entre en vigueur le 1er juillet 2016 ou, si elle est postérieure, à la date de sa publication dans la Partie II de la Gazette du Canada.

(2) Le paragraphe 1(1) et l’article 3 sont réputés être entrés en vigueur le 11 décembre 2015.

RÉSUMÉ DE L’ÉTUDE D’IMPACT DE LA RÉGLEMENTATION

(Ce résumé ne fait pas partie des règlements.)

Enjeux

Ce règlement (i) interdit l’utilisation des hypothèques assurées garanties par les contribuables à titre de sûreté relativement à des véhicules de titrisation qui ne sont pas garantis par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL); (ii) rétablit les fins premières de l’assurance de portefeuille garantie par les contribuables, à savoir permettre l’accès au financement des banques pour les actifs hypothécaires; (iii) augmente la mise de fonds minimale requise pour l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement pour les propriétés de plus de 500 000 $. Ces changements se rapportent au Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles, pris en application de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle qui s’applique aux assureurs hypothécaires privés, et au Règlement sur les prêts à l’habitation, pris en application de la Loi nationale sur l’habitation qui s’applique à la SCHL.

Ces mesures ont pour but d’améliorer la discipline du marché dans le domaine du crédit hypothécaire résidentiel et de réduire l’exposition des contribuables au secteur du logement, contribuant ainsi à maintenir un marché de l’habitation sain, concurrentiel et stable.

L’assurance hypothécaire peut être utilisée pour assurer (1) des prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé (c’est-à-dire un ratio prêt-valeur supérieur à 80 %), (2) des prêts hypothécaires à faible ratio prêt-valeur (c’est-à-dire un ratio prêt-valeur de 80 % ou moins). Les prêteurs assujettis à la législation fédérale sont tenus d’assurer les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé. Pour diverses raisons, certains prêteurs choisissent aussi d’assurer les prêts hypothécaires à faible ratio prêt-valeur.

L’assurance de portefeuille à faible ratio prêt-valeur est un produit d’assurance hypothécaire utilisé par les prêteurs pour assurer un ensemble de prêts hypothécaires tôt ou tard après que les prêts hypothécaires ont été accordés aux emprunteurs. L’objectif initial de la politique relative à l’assurance de portefeuille était de permettre l’accès des prêteurs à des capitaux pour des hypothèques à faible ratio dans le cadre de programmes de titrisation de la SCHL pour lesquels une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement est obligatoire.

Le gouvernement garantit la totalité des obligations d’assurance hypothécaire de la SCHL, dans le cas où elle n’est pas en mesure d’effectuer les versements d’assurance aux prêteurs. Afin de permettre aux assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé de concurrencer la SCHL, le gouvernement garantit les obligations des assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé à l’égard des prêteurs (dans le cas où ces derniers ne sont pas en mesure d’effectuer les versements d’assurance aux prêteurs), sous réserve d’une franchise imputée au prêteur égale à 10 % du montant initial du principal du prêt.

La garantie de l’assurance hypothécaire du gouvernement a pour objectif de soutenir l’accès à la propriété résidentielle pour les acheteurs solvables et de favoriser la stabilité du marché de l’habitation, du système financier et de l’économie. Dans le cadre de son rôle visant à promouvoir la stabilité et à protéger les contribuables contre des pertes de prêts hypothécaires éventuelles, le gouvernement fixe les règles d’admissibilité aux hypothèques assurées garanties par le gouvernement.

À la suite de la crise financière mondiale, les prêteurs ont augmenté leur utilisation d’hypothèques assurées dans des véhicules de titrisation privés (par exemple le papier commercial adossé à des actifs). Parallèlement, certains prêteurs sous réglementation fédérale ont commencé à assurer un grand nombre d’hypothèques à l’aide de l’assurance de portefeuille et à conserver ces hypothèques assurées sur leurs bilans. L’assurance de portefeuille a permis à ces prêteurs de bénéficier d’exigences moins élevées de capital réglementaire que si les hypothèques n’avaient pas été assurées.

La valeur nette plus élevée des propriétaires fonciers joue un rôle important pour renforcer la résilience des propriétaires et maintenir un marché de l’habitation stable et sécurisé. Les changements aux règles relatives à l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement viendront accroître la mise de fonds minimale pour les nouveaux prêts hypothécaires assurés de 5 % à 10 % pour la partie du prix d’une habitation au-dessus de 500 000 $, ce qui représente une approche graduée à l’augmentation de l’exigence de mise de fonds en proportion du coût d’une habitation. Cette mesure protège la stabilité du marché de l’habitation et l’économie dans son ensemble, ainsi que les intérêts des contribuables qui, au bout du compte, financent l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement.

Objectifs

Description

Règle du « un pour un »

La règle du « un pour un » ne s’applique pas à cette proposition, car il n’y a aucun changement dans les coûts administratifs des entreprises.

Lentille des petites entreprises

La lentille des petites entreprises ne s’applique pas à cette proposition, car il n’y a pas de coûts pour les petites entreprises.

Consultation

En 2013, 2014 et 2015, le gouvernement a demandé aux prêteurs hypothécaires résidentiels et aux assureurs de prêts hypothécaires de donner leurs opinions sur des mesures visant à (i) interdire l’utilisation des hypothèques assurées garanties par les contribuables à titre de sûreté relativement à des véhicules de titrisation qui ne sont pas garantis par la SCHL et à (ii) rétablir les fins premières de l’assurance de portefeuille garantie par les contribuables, à savoir permettre l’accès au financement des banques pour les actifs hypothécaires. Le Règlement tient compte de la rétroaction des intervenants en ce qui concerne des dispositions plus souples sur la transition et quelques modifications techniques.

Une proposition d’un intervenant visant à exempter les hypothèques assurées à ratio prêt-valeur élevé de l’interdiction d’utiliser des hypothèques assurées dans d’autres véhicules de titrisation que ceux de la SCHL n’a pas été abordée. Une évaluation de la proposition a permis de conclure qu’une modification de cette nature pourrait compromettre l’objectif de la politique qui consiste à améliorer la discipline du marché dans le domaine du crédit hypothécaire résidentiel et à réduire l’exposition des contribuables au secteur du logement.

Le Règlement lié à l’assurance de portefeuille comprend un certain nombre de modifications techniques, qui assurent une souplesse opérationnelle conformément à la demande des intervenants. Elles comprennent certaines dispositions énoncées ci-dessus, c’est-à-dire relativement aux hypothèques assurées à faible ratio prêt-valeur qui sont en souffrance, qui sont assurées sur une base transactionnelle ou qui ne sont pas conformes aux exigences du Programme de titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation.

Le Règlement exige que l’assurance de portefeuille soit annulée si l’on arrête d’utiliser les actifs hypothécaires assurés sous-jacents dans les titres hypothécaires garantis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation (par exemple après l’échéance des titres). Le gouvernement avait envisagé d’exiger une limite de cinq ans sur les ensembles de prêts, mais ce point n’a pas été traité en raison de la rétroaction des intervenants que des restrictions aux conditions d’assurance de portefeuille ne donneraient plus de souplesse opérationnelle.

Le Règlement visant à augmenter la mise de fonds minimale pour l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement pour les propriétés de plus de 500 000 $ a été exempté d’une publication préalable. Le ministre des Finances a consulté le gouverneur de la Banque du Canada et le surintendant des institutions financières conformément au paragraphe 42(1) de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle et au paragraphe 8.1(1) de la Loi nationale sur l’habitation.

Justification

L’interdiction d’utiliser des prêts hypothécaires assurés à l’extérieur des programmes de titrisation de la SCHL limiterait l’utilisation des hypothèques assurées garanties, ce qui améliorerait la discipline du marché dans le domaine du crédit hypothécaire résidentiel en encourageant l’élaboration d’options de financement privé exclusif pour les hypothèques conventionnelles et réduirait l’exposition des contribuables.

Le critère de l’objectif de l’assurance de portefeuille rétablira les fins premières de l’assurance de portefeuille garantie par les contribuables, à savoir le financement par l’intermédiaire de programmes de titrisation de la SCHL. Cette mesure ne limite pas la disponibilité de l’assurance de portefeuille pour les institutions financières qui continuent d’y accéder aux fins de titrisation de la SCHL.

La valeur nette plus élevée des propriétaires fonciers joue un rôle important pour maintenir un marché de l’habitation stable et sécurisé. La modification des critères d’admissibilité de la mise de fonds fait partie d’un ensemble coordonné de mesures fédérales annoncées le 11 décembre 2015 dans le but d’aborder les vulnérabilités émergentes dans certains marchés de l’habitation régionaux, sans toutefois surcharger d’autres régions. Ces mesures rétablissent l’équilibre du soutien du gouvernement à l’égard du secteur de l’habitation afin de promouvoir la stabilité à long terme et une croissance économique équilibrée.

Mise en œuvre, application et normes de service

Le projet de règlement ne nécessiterait la mise en place d’aucun nouveau mécanisme visant à assurer l’observation et l’exécution.

En sa qualité d’organisme de réglementation prudentielle des institutions financières sous réglementation fédérale, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) surveille l’observation par les assureurs hypothécaires privés du Règlement sur les prêts hypothécaires admissibles (pris en application de la Loi sur la protection de l’assurance hypothécaire résidentielle). Le BSIF utiliserait à l’égard des assureurs hypothécaires privés ses outils d’observation en vigueur, ce qui peut comprendre des accords de conformité et des sanctions administratives pécuniaires.

La SCHL relève du Parlement par l’entremise du ministre de la Famille, des Enfants et du Développement social et est assujettie au cadre de responsabilisation des sociétés d’État. En vertu de la Loi nationale sur l’habitation, le surintendant des institutions financières est tenu de procéder à des examens ou à des enquêtes en vue de vérifier si les activités commerciales de la SCHL sont exercées conformément aux bonnes pratiques de commerce, tout en tenant dûment compte des risques de pertes que la Société encourt. Le surintendant doit aussi faire rapport des résultats de tout examen ou enquête au gouvernement.

Personne-ressource

Wayne Foster
Directeur
Division des marchés des capitaux
Ministère des Finances Canada
90, rue Elgin, 13e étage
Ottawa (Ontario)
Téléphone : 613-369-3968
Télécopieur : 613-369-3894
Courriel : fin.financialsectorlegislation-legislationdusecteurfinancier.fin@canada.ca